Es ist Uso im Verkauf einiges an Interieur mitzuverkaufen. Das ist fast schon tägliche Praxis. Wissen wir aber genau, wo sich rechtliche Fallen hierbei verbergen können?
Dabei definiert das Gesetz sehr genau was verhandelbar ist und was nicht.
Wer von uns denkt daran, wenn er eine Endverhandlung führt, oder auch schon in den Einkaufsverhandlungen darüber zu sprechen ?
In unserem Metier geht es – neben den Menschen, die dahinter stehen – um Immobilien oder besser gesagt um grundstücksgleichen Rechten.
Die meisten kennen die Formulierung in den Kaufverträgen: – …….das Grundstück/Hof- und Gebäudefläche nebst seinen wesentlichen Bestandteilen ….
Die Veräußerung einer Immobile bezieht sich naturgemäß immer auf den Grund und seine wesentlichen Bestandteile – anders ist es rechtlich gar nicht möglich.
Was sind aber jetzt im rechtlichen Sinne wesentliche Bestandteile? Und was ist laut Gesetz Zubehör und kann bzw. darf separat verhandelt werden?
Bei zu einem Grundstück gehörenden Gegenständen etc. sind folgende Formen zu unterscheiden:
-wesentliche Bestandteile
-Scheinbestandteile
-Bestandteile
-Zubehör
Nach der gesetzlichen Definition des § 95 BGB sind wesentliche Bestandteile eines Grundstückes die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Das Gesetz nennt als Beispiel Gebäude und mit dem Boden zusammenhängende Erzeugnisse des Grundstückes, also zum Beispiel, Bäume, Schwimmbecken, -fest verankert- Gartengewächshaus- oder Gartenhäuser, sofern sie mit einer Bodenplatte mit dem Grund und Boden verbunden sind. Garage, Carport –nur bedingt-, nämlich dann wenn sie auf einem fest verankerten Fundament stehen oder eben auf einer gegossenen Bodenplatte.
Da Gebäude die wesentlichen Bestandteile eines Grundstückes sind, sind somit auch die wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes die Bestandteile des Grundstückes. Zudem stellt das BGB fest, dass die zur Herstellung und Betrieb des Gebäudes eingefügten Sachen wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Zur Herstellung eingefügt sind z.B. Heizungsanlagen, Fenster und Türen.
Eine Einbauküche ist wohl der bekannteste Streitpunkt. Laut gesetzlicher Definition gehört sie dann zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes wenn sie gemäß den Räumlichkeiten individuell eingepasst und fest – z.B. durch die Arbeitsplatte – mit dem Mauerwerk verankert wurde.
Rechtliche Folgen sind:
Wesentliche Bestandteile sind nicht sonderrechtsfähig. Dingliche Rechtsänderungen des Grundstückes erstrecken sich stets auf die wesentlichen Bestandteile. Diese Rechtsfolge kann nicht von den Parteien abgeändert werden, bzw. eine Vereinbarung hätte keine dingliche sondern nur eine schuldrechtliche Wirkung.
Auch die beschränkt dinglichen Rechte schließen die wesentlichen Bestandteile mit ein.
Nicht wesentliche Bestandteile des Grundstückes nehmen grundsätzlich ebenfalls teil and der rechtlichen Situation des Grundstückes, jedoch können hier die Parteien andere Vereinbarungen auch mit einer dinglichen Wirkung treffen.
Scheinbestandteile sind gemäß BGB Bestandteile eines Grundstückes die jedoch nur vorübergehend mit dem Grundstück verbunden sind. In der Praxis sind dies insbesondere von dem Mieter oder Pächter eingebaute Bestandteile.
Bestand jedoch von vorneherein die Absicht, nach dem Vertragsende mit Einverständnis des Eigentümers den Gegenstand auf dem Grundstück zu belassen, so wird er unmittelbar wesentlicher Bestandteil.
Was ist dann noch Grundstückszubehör?
Nach der gesetzlichen Definition sind es Gegenstände die keine Bestandteile des Grundstückes sind, zur Hauptsache aber eine dienende Funktion haben und eine räumliche Verbindung zur Hauptsache aufweisen.
Hier einige Beispiele:
Landwirtschaftliche Geräte, Alarmanlagen eines Wohnhauses, Pferde eines Reiterhofes, Sportgeräte eines Fitnesscenters, der Inhalt eines Öl- oder Gastanks,
Wesentlich ist , dass der Kern der wirtschaftlichen Nutzung des Zubehörs auf dem betreffenden Grundstück liegt. So sind z.B. die Fahrschul-PKWs kein Zubehör eines Fahrschulverwaltungsgebäudes.
Fazit: Im Gegensatz zu den wesentlichen Bestandteilen und teilweise auch zu den Scheinbestandteilen, ist Zubehör grundsätzlich rechtlich selbstständig, der Grundstückskaufvertrag erstreckt sich im Zweifel jedoch auch auf das Zubehör. Eine gesonderte Übereignung der einzelnen Zubehörstücke ist nicht erforderlich. Daneben beziehen bestimmte Vorschriften das Zubehör in ihre rechtliche Wirkung mit ein, so z. B. erstreckt sich eine Hypothek oder Grundschuld gemäß §1120 BGB auch auf das Zubehör.
Für Makler ist es daher bereits in den Einkaufverhandlungen mit dem Eigentümer und für die zu erstellende Wertermittlung unerlässlich zu wissen, welche Gegenstände sonderrechtsfähige Scheinbestandteile oder auch rechtlich selbständiges Zubehör und somit separat verhandlungsfähig sind.
