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Praxistipp: Bremsen die neuesten gesetzlichen Bestimmungen zur Wohnimmobilienfinanzierung die Dynamik am Immobilienmarkt?

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Auf jeden Fall kann es die Umschlagsgeschwindigkeit im Immobilienverkauf verändern.

In den letzten Tagen habe ich mit verschiedenen Banken bezüglich der neuen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien und den neuen Bestimmungen für Verbraucherdarlehen gesprochen. Die Umsetzung gestaltet sich schwierig. Und alle sind einhellig der Meinung, das die neuen Vorgaben der Gesetze in der aktuellen Fassung nicht umsetzbar sein werden und nachgebessert werden müssen.

Was bedeutet das genau?

Um ein Angebot abzugeben oder auch nur einen Finanzierungsrahmen abzuklären, müssen in Zukunft – selbst bei der Hausbank – sämtliche genehmigunsrelevante Unterlagen zur Einkomenssituation, Sicherheiten, neuerdings zur Altersvorsorge, Rentenbscheide etc., vorgelegt werden und Angaben in der Selbstauskunft müssen belegt werden.

Denn hier geht es zum Beispiel darum, das die Gewährleistung der Zahlungsleistung für die gesamte Darlehenslaufzeit sichergestellt werden soll. Von den enormen Dokumentationspflichten vor Angebotserstellung völlig abgesehen.

Wie soll das gehen ? Wer kann schon über einen Zeitraum von 10-30 Jahren sicher planen und darüber Auskunft geben? Junge Familien, die sich eine Immobilie anschaffen wollen, müssen laut Auskunft der Banken, die gesamte Familienplanung auf den Tisch legen um beurteilen zu können, ob es auch auf einen langen Zeitraum und als Familie noch leistbar ist, ein Immobiliendarlehen zu bedienen. Wer kann heute schon genau wissen was die Zukunft bringt? Wieviel Kinder es einmal geben wird? Wer, mit welchem Einkommen, geht wann in Elternzeit etc.? Und in Zeiten hoher Scheidungsraten erscheint mir das geradezu absurd.

Bei älteren Herrschaften, wird jetzt nicht nur die sogenannte Sterbetafel herangezogen, sondern es werden- abhängig von der Laufzeit – auch potentielle Erben zwecks Leistbarkeit der Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehen, durchleuchtet. Was, wenn die Erbfrage noch nicht abschließend geklärt ist oder sich daran mal etwas ändert?

Gewerbetreibende sind noch viel stärker betroffen und somit in der Folge auch der Absatz von Gewerbeimmobilien.

In der vergangenen Woche haben in Berlin bereits Banker demonstriert und für die Abgeordneten Musterrechnungen für Baufinanzierungen erstellt. Um die Realitätsferne der aktuellen Vorgaben darzustellen und in der Hoffnung, das hier bei den Entscheidern das Bewusstsein geweckt wird, wie wenig praxiskonform und wirtschaftlich förderlich die neuen Bestimmungen sind. Alle befragten Banken sind einhellig der Meinung, das sich Entscheidungszeiträume erheblich verlängern werden, da die bestehende EDV an ihre Leitungsgrenzen stößt. Und auch Entscheidungsspielräume nicht mehr gegeben sind, was dazu führen wird, das in vielen Fällen, um die neuen EU-Richtlinien zu erfüllen, möglicherweise keine Darlehen mehr gewährt werden können. Selbst bei bester Kenntnis des Kunden.

Erschwerend kommt hinzu, das dies möglicherweise zu einer Verteuerung der Darlehen führt, da der vorgeschriebene Aufwand jetzt weit höher ist und dies weiteres Personal für die Banken bedeutet. Dies würde zu einer Einschränkung des Interessentenkreises führen und die derzeit hohe Nachfrage am Immobilienmarkt künstlich negativ beeinflussen.

Was heißt das für die Immobilienwirtschaft?

Bremsen diese neuen Bestimmungen möglicherweise sogar die hohe Dynamik des Immobilienmarktes?

Für die Maklerlandschaft sind die Bedingungen ohnehin bereits erschwert, durch die Knappheit des Immobilienangebotes am Markt einerseits und durch die neuen Bestimmungen des § 34i im Hinblick auf die Finanzierungsvermittlung andererseits. Viele Banken haben bereits die Vermittlerverträge gekündigt.  

Die neuen Gesetzesvorgaben betreffen nicht nur die Banken, die damit mehr reglementiert und kontrolliert werden sollen. Sondern es trifft auch die gesamte Branche der Immobilienwirtschaft.

Wird dies zu einem weiteren Umsatzeinbruch führen und „erschüttert“ damit einmal mehr die ganze Branche?

Wie müssen Maklerkollegen jetzt ihre strategischen Abläufe im Immobilienverkauf ändern um ihre Umschlagsgeschwindigkeit zu erhalten?  

Wenn es bisher schon wichtig war, die Finanzierungsfrage, zumindest den groben Rahmen betreffend, vor Präsentation eines Immobilienangebotes zu klären, ist es jetzt, um einen zeitnahen und reibunglsosen Ablauf gewährleisten zu können, wohl ein absolutes Muss.

Denn wenn sich die Entscheidungen, ob und in welcher Größenordnung, Immobiliendarlehen gewährt werden können, so drastisch, wie von den Banken dargestellt, verlängern, sind viele Immobilieninteressenten schlichtweg nicht mehr handlungsfähig. Und selbst gute Einkommen, oder entsprechendes Eigenkapital sind jetzt kein ausreichender Garant mehr für eine zu realisierende Finanzierung, wenn es den Vorgaben für die Bestellung und Verstärkung von Sicherheiten nicht genügt.

Wirkt sich das am Ende möglicherweise sogar auf die Preise im Immobilienmarkt aus?

Es gibt zwar jede Menge Interessenten, vor allem, nachdem die Leitzinsen auf ein absolut historisches Maß auf Null gesenkt wurden. Doch, wenn jetzt selbst vielversprechende Kanidaten plötzlich nicht mehr finanzierungstechnisch darstellbar sind, wandelt sich das Bild schnell.

Läuft damit die Konjunkturspritze Dragis, für die Immobilienwirtschaft, vollständig ins Leere?

Hinzu kommt, das wenn Handlungsspielräume sich verlängern, es psychologisch Raum bietet, für Zweifel und Unsicherheiten bei den potentiellen Käufern. Dies ist auch einem erfolgreichen Abschluss nicht förderlich. Denn jeder weiß, das nach einer getroffenen Kaufentscheidung die „heiße Phase“ beginnt.

Fazit:

Dinge die in den letzten Jahren viel diskutiert wurden, wie zum Beispiel das Vorgespräch und die absolute Notwendigkeit, vor einer Besichtigung die Finanzfragen zu klären, werden jetzt gesetzlich lanciert.

Für die Praxis des erfolgreichen Immobilienvertriebes heißt das, jetzt ist es unabdingbar, vor Präsentation eines Immobilienangebotes oder einer Besichtigung, erst die Fähigkeit zur Finanzierbarkeit in entsprechendem Maße zu klären und zu gewährleisten. Nicht zuletzt um dem Leistungsversprechen gegenüber den Verkäufer Rechnung zu tragen, sondern auch, um im Sinne der Käufer, einen reibungslosen und zeitnahen Ablauf, nach einer getroffenen Kaufentscheidung, sicherstellen zu können.

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