Ich stehe seit dem 21. März diesen Jahres täglich im Kontakt mit diversen Banken um die aktuellsten Entwicklungen im Rahmen der Kreditvergabe von Wohnungsbaudarlehen zu erfahren.
Die neuesten Auswirkungen der neuen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinen führen aktuell nicht nur zu enormen Verlängerungen der Genehmigungszeiten für Baufinanzierungen sondern vor allem zu vermehrten Kredit-Ablehnungen der Banken.
Aus welchem Grund?
Da momentan die Kaufpreise für Immobilien immer weiter steigen und viele Menschen bereit sind, diese Preise zu bezahlen, ist den Banken das Risiko eines Werteverfalls langfristig betrachtet, also über den gesamten Finanzierungszeitraum – so das derzeit gängige Argument – zu hoch.
Sie gehen davon aus, das dieser „Boom“ naturgemäß irgendwann endet. Schon jetzt lehnen immer mehr Banken Darlehen ab, wenn sie die Immobilie als „überteuert“ einschätzen. Doch dieser Impuls geht nicht von den Banken aus, sondern die neue EU-Richtlinie zwingt sie dazu.
Denn wenn dieser Fall eintritt, und für einen Darlehensnehmer die Zinsbindung in dieser Zeit endet, muss praktisch jedes Kreditinstitut die Anschlussfinanzierung verweigern.
Und für den Käufer wäre dies der „Super Gau“.
Seit der Wirksamkeit der neuen Vorgaben, also seit dem 21.03.2016 sind Banken verpflichtet, die Risikoparameter genau zu überprüfen.
Das heißt im Detail: Passt die Immobilie und deren Preis ins Konzept? Kann der Käufer seine Immobilie bis zum Renteneintritt abbezahlt haben? Kann bei einem späteren Wiederverkauf, der finanzierte Betrag erzielt werden? Besteht die Option früher in Rente zu gehen? Welche Hobbys hat der Darlehensnehmer – ja Sie lesen richtig! Selbst das schreiben die neuen Richtlinien als Prüfkriterium vor – wie sieht das gesamte Lebenskonzept aus? Reicht die spätere Rente um die Darlehensleitung zu erbringen?
Können diese Fragen nicht schlüssig und voll umfänglich beantwortet werden, sind die Banken gesetzlich aufgerufen, das Darlehen abzulehnen. Selbst, wenn diese die Situation völlig anders einschätzen, sind ihnen, ab sofort, die Hände gebunden. Es gibt hier keinen Ermessenspielraum mehr, denn die Genehmigungsrichtlinien sind jetzt EDV gestützt und funktionieren nach dem Ampelsystem. Ist die Ampel rot, dann heißt das unweigerlich die Ablehnung. Das bedeutet in der Konsequenz für den Immobilienmarkt, das die Preise auf den Prüfstand kommen. Selbst in Regionen, für welche die Gutachterausschüsse noch vor kurzen weitere Preisanstiege prognostiziert haben, wird die neue Vorgabe zu vermehrten Verhandlungen führen. Die ersten Auswirkungen diesbezüglich zeigen sich bereits deutlich. Natürlich versuchen Käufer, die Darstellbarkeit einer Finanzierung noch über eine Preisreduktion zu heilen. Und so nutzt die Null-Zins Aktion Draghis, als Anreiz für die Konjunktur und Kreditvergabe nichts mehr. Die enorme Dynamik am Immobilienmarkt, die riesige Nachfrage und damit die Preisentwicklung wird hier künstlich gebremst und beeinflusst. Viele Kaufwillige werden schlichtweg aufgrund dieser Umstände nicht mehr kaufen können, und sich somit der Traum vom Eigenheim oder Grundbesitz für eine ganze Reihe Menschen nicht mehr erfüllen lassen. Wenn nicht schnellstens von Seiten der Politik und des Gesetzgebers nachgebessert wird.
Was bedeutet dies für die Marktwerteinschätzungen und die Kaufpreisfindung von zu vermarktenden Immobilien.?
Zum Einen wird es für Privatverkäufer schlichtweg unmöglich, den realisierfähigen Kaufpreis noch zu ermitteln. Viel zu viele Umstände, die sich deren Kenntnis entziehen müssen, finden nun Berücksichtigung.
Zum Anderen, können Marktgegebenheiten, die den Verkaufspreis deutlich beeinflussen, wie eine hohe Nachfrage, jetzt nur noch bedingt einfgießen. Oder die Suche nach einem Käufer beschränkt sich auf diejenigen, die nicht finanzieren müssen. Wie auch immer, es schränkt den Käuferkreis deutlich ein, was automatisch zu Konsolidierungen führen muss. Denn der Endverbraucher, der das Geld parat hat, wird sich diesen Umstand natürlich zu Nutze machen wollen.
Fazit: Von einem Marktwechsel sind wir oft nur eine politische Entscheidung entfernt.
Wollen wir hoffen, das es schnell zu händelbaren Nachbesserungen kommt. Denn bereits jetzt findet eine künstliche Regulation des Marktes statt. Und will man Käuferkreise nicht drastisch einschränken, können sich Marktwerteinschätzungen zur Findung der Verkaufspreise, zumindest unter den derzeitigen Bestimmungen, nicht mehr ausschließlich an den Marktumständen orientieren. Sondern viel mehr, an der Finanzierungsfähigkeit, oder an der Risikoeinschätzung der Banken, für einen späteren Wiederverkauf. Wann immer der eintreten könnte.
Allerdings ist das derzeit das Argument für professionell arbeitende Makler.
War das Wissen um die Ermittlung der realisierfähigen Kaufpreise ohnehin schon ein wertvolles Argument für die Zusammenarbeit mit einem Profi, so ist diese Fähigkeit in ihrem Wert – für den Immobilieneinkauf – jetzt drastisch gestiegen.
