Im letzten Praxistipp haben wir die Provisionsberechnungsgrundlagen bei Erbbaurechtsgrundstücken betrachtet.

Gerade im Hinblick mit den neuen EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinien möchte ich mich heute mit deren Finanzierungsfähigkeit beschäftigen.

Wenn aus monetären Gründen auf ein Erbbaurechtsgrundstück ausgewichen wird um die Finanzierungskosten für den Grundstücksanteil zu sparen müssen wir uns doch mal näher mit dem Erbbauzins als solches beschäftigen.

Wie hoch sind denn die Erbauzinsen im Verlauf eines Erbbaurechtsvertrages?

Wenn Ihr Kunde eine ansehnliche Anzahl von Kindern hat, wenig Geld und noch Glück dazu, dann kann er auf 2-3 Prozent hoffen, wie es in wenigen Fällen die Kommunen fordern, für den Fall das sie die Grundstücke bevorzugt an kinderreiche Familien abgeben. Ansonsten müssen Sie von 4-6 Prozent auf den Grundstücksanteil gerechnet, ausgehen. Für das Erbbaurecht gilt demnach: Je höher der Zinssatz für herkömmliche Darlehen, desto höher ist vermutlich auch der Erbbauzins. Demnach müssten wir davon ausgehen, das die Erbbauzinsen derzeit entsprechend niedrig sind.

Doch ist das auch immer so? 

Doch im Sinne Ihrer Käufer müssen Sie bei der Vertragsabfassung schon aufpassen, denn der Zinssatz wird fast immer mit einer Anpassungsklausel versehen. Wird nichts besonderes separat vereinbart – das ist ohnehin die Ausnahme- gilt der ursprünglich festgelegte Erbbauzins mehr oder weniger auf ewig – es sei denn die Lebenshaltungskosten steigen eklatant oder die Kaufkraft sinkt um mehr als 50 %, dann greift der Lebenshaltungskostenindex und der Erbauzins erhöht sich im angemessenen Verhältnis hierzu. –dies geschieht übrigens mit Unterstützung des BGH – der in einem seiner Urteile entschieden hat, dass in diesen Fällen keine Anpassungsklausel notwenig ist. Doch derzeit ist die Inflation eher stagnierenden alle Maßnahmen sie zu steigern, laufen bisher ins Leere. Somit bleiben ursprünglich vereinbarte Erbauzinsen, ohne Anpassungsklausel, hiervon unberührt.

Im Normalfall haben die Grundstückseigner immer auf eine Anpassungsklausel bestanden. Das kann jetzt zum Vorteil Ihres Käufers sein.

Kann ein Erbaurechtsgrundstück denn überhaupt beliehen werden ?

Dem Grundsatz nach ja, und dies meist unproblematisch. Hierbei werden selbstredend die Darlehen nicht auf das Grundstück, sondern auf das Erbaurecht eingetragen. Der zukünftige Eigentümer ist somit ähnlich gestellt, wie in dem Fall eines realen Grundstückserwerbes. Das Darlehen muss längstens 10 Jahre vor Ablauf des Erbaurechtes getilgt sein – eine rein hypothetische Vorgabe, denn kennen Sie eine Bank, die ein Haus und Grundstück über 90 Jahre finanziert? Ich nicht !

Unstimmigkeiten und Schieflagen können allerdings entstehen, wenn sowohl der Grundstückseigner als auch die finanzierende Bank Ihren Zins- und Rückzahlungsanspruch im ersten Rang grundbuchlich abgesichert sehen wollen.

In einem solchen Fall können Sie Ihrem Käufer mit einer sog. Stillhalteerklärung – der einen oder anderen Seite – unter die Arme greifen. Diese sollte dann der Notar formulieren und vollziehen. 

Was passiert denn nach Ablauf des Erbaurechtsvertrages ?  

Normalerweise hat ein potentieller Bauher das 30. Lebensjahr bereits überschritten.

Unterstellen wir weiter, zu diesem Zeitpunkt gibt es bereits ein Kind, im alter von 1-4 Jahren. Wenn also ein allgemein üblicher Erbaurechtsvertrag mit einer ursprünglichen Laufzeit von 99 Jahren ausliefe, müsste dies Kind, demnach der Rechtsnachfolger, 100 bzw. 103 Jahre alt sein, um die Rechtsnachfolge antreten zu können und damit – sollte es keine Verlängerungsklausel geben, die durchaus üblich ist, um „Haus und Hof“ zu verlieren.

Es ist also eher unnötig sich hierüber Gedanken zu machen, denn selbst noch nicht vorhandene Enkelkinder wären im besten Falle dann in den 70igern.

Um an diesr Stelle mit möglichen Irrtümern oder Unsicherheiten aufzuräumen. Zwar ist es richtig, dass nach Ablauf des Erbaurechtsvertrages das Gebäude an den Grundstückseigner zurückfällt, dieser muß hierfür jedoch an die Rechtsnachfolger, sofern sich das Haus noch in deren Besitz befindet, eine vertraglich vereinbarte, angemessene Entschädigung bezahlen. Diese muß mit dem aktuellen Marktwert in 99 Jahren oder zum Zeitpunkt des tatsächlichen „Heimfalles“ oder Ablaufes konform gehen.

Daher sollten Sie im Sinne Ihres Käufers, im Kaufvertrag, auf den Einbau einer Kaufoption auf das Grundstück achten. Denken Sie hierbei nicht an die Kinder und Enkel Ihres Käufers, sondern vielmehr an den möglichen Fall, dass der Grundstückseigner, wann auch immer, an einen Wiederverkauf denkt.

Aus diesem Grunde halte ich es auch für vollkommen unsinnig, eine Verlängerungsoption des Erbaurechts zu vereinbaren. Wir wissen kaum noch was in der kürzeren Zukunft auf uns wartet, soll hier Vorsorge für die übernächste Generation und mehr geschaffen werden?

Was ist mit dem Ankaufsrecht und der Ankaufspflicht?  

Die Praxis zeigt, dass sich hier die Kommunen meist großzügiger verhalten als die Kirchen oder private Erbaurechtsgeber. Wenn Sie für Ihren Käufer im Kaufvertrag ein sog. Ankaufsrecht aufnehmen lassen, dann achten Sie bitte unbedingt auf einen Ausgangswert, der hier festgelegt wird. Koppeln Sie diesen ähnlich dem Erbauzins, an einen Index. Ebenso sollten die Zahlungsmodalitäten im Falle des Falles festgelegt und in das Erbaugrundbuch eingetragen werden.

Verzichten Sie auf ein klassisches Vorkaufsrecht, denn es greift, im Gegensatz zu einem Ankaufsrecht, nur für den Fall, dass der Grundstückseigner verkaufen will. Wenn nicht ist der Bauherr in diesem Falle machtlos.

Bauträger, die auf einem Erbaurechtsgrundstück Mehrfamilienhäuser errichten, haben manchmal in Absprache mit ihren Geldgebern die Idee, dem Erbauberechtigten, sprich dem Käufer eine Ankaufspflicht im Vertrag aufzuerlegen. Hier ist absolute Vorsicht geboten, denn dann müssen die Eigentümer schlussendlich auf Verlangen des Grundstückseigentümers das Grundstück erwerben, für den Fall, das dieser verkaufen will. Wenn dann nicht genügend Kapital zur Verfügung steht, ist das Chaos perfekt!

Sollte der Grundstückseigner hier auf stur schalten, bestehen Sie im Sinne Ihres Käufers auf bestimmte Fristen, wie etwa das eine Ankaufsverpflichtung frühestens nach Ablauf von 10 Jahres oder länger, und längstens bis 25 Jahre greifen kann. Besser noch, raten Sie Ihren Käufern von Verträgen mit Ankaufsverpflichtung einfach ab!

Fazit:

In bestimmten Fällen  und gerade jetzt in Zeiten der Immobilienknappheit,  ist das Ankaufen oder Vermitteln eines Erbaurechtsgrundstückes oder einer solchen Immobilie durchaus sinnvoll. Denn gerade wegen der aktuellen Finanzierungsrichtlinien und trotz der aktuellen Niedrig-Zinslage ist die Entrichtung eines Erbbauzinses für manche Käufergruppen durchaus eine lohnenswerte Alternative.

Wenn Sie im Sinne Ihres Käufers die möglichen Fallen, wie angepasste oder vereinbarte Erhöhung, Ankaufsverpflichtung, Heimfallregelung und ähnliches auf Herz und Nieren prüfen und für ihn diese „Stolperfallen“ optimal vereinbaren oder sogar vermeiden, dann kann auch ein monetär eingeschränktes Klientel in den Genuss eines Eigenheimes kommen. Und damit hat Erbaurecht absolut seine Berechtigung.

Wenn Sie Ihr entsprechendes Klientel am Ende noch auf die Notwendigkeit von Rückstellungen hinweisen, für den Fall das die Erbauzinsen steigen, und davon können wir sicher im Verlauf von einem lang betrachteten Zeitraum ausgehen, , ist alles getan, was ein Profi tun kann.

Und dann „Leinen los“ für die Vermittlung von Erbbaurechtsgrundstücken oder solchen Immobilien.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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