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Praxistipp: Neuer Auftrag unterschrieben – ein gutes Gefühl – doch worauf gilt es zu achten?

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Wie sieht die tägliche Praxis aus? Hand aufs Herz! Die Akte wird angelegt in unterschiedlichen Ausprägungsgraden, mal als lose Blattsammlung mal in Reihe abgeheftet und manchmal schon durchsortiert.

Und schon geht’s los ! In aller Euphorie wird ein Exposè also der Internetauftritt erstellt mit allem Eifer und umfänglich oder?

Direkt in die Kartei der vorgemerkten Kunden und ab in die Werbung! Ist es nicht oft so?

Wie sieht jedoch die professionelle Vorgehensweise aus?
Ich möchte dies gerne an zwei aktuellen Beispielen aus der Praxis verdeutlichen:

Fall A ein Grundstück: Auftrag erteilt von einer Erbengemeinschaft- deren Interesse natürlich die schnelle Liquidation der Mittel ist. Ideal für einen „Mehrspänner“ also ein Bauträger muss her. Gesagt – getan!
Die Prüfung der notwendigen Register oder Unterlagen lief parallel doch nicht vorab.
Preisfindung war schnell über die Abfrage des Bodenrichtwertes für Bauland in diesem Gebiet erfolgt.
Recht zügig war ein Abnehmer sprich Käufer gefunden, dann traf der aktuelle Grundbuchauszug ein. Und oh –Schreck- im Grundbuch stand jedoch der Hinweis „landwirtschaftliche Fläche“!!! und eben nichts von Bauland.

Die Endverhandlungen und der Notartermin mussten gestoppt werden, da nun erstmal geprüft werden muss, inwieweit hier mögliche Umtragungen nicht erfolgt sind, oder ob es sich hierbei tatsächlich um Ackerland handelt.

Fall B: 3 Zwangssicherungshypotheken im Grundbuch, die Sicherungsgläubiger jedoch bereits verstorben. Und nun ? Käufer da, aber ein Vertrag kann nicht vollzogen werden, da das Grundbuch nicht gereinigt werden kann. Ein kompliziertes und langwieriges Aufgebotsverfahren muss jetzt initiiert werden, bevor die Immobilie überhaupt verkäuflich ist. Hält ein „heißer“ Käufer solange durch?

In beiden Fällen stand die Werbung für das Netz und kurz vor den jeweiligen Annahmeschlüssen der Printmedien wurde eine schnelle, nichtssagende Anzeige zusammengezimmert, schließlich ist ja der Druck des Abgabetermines hoch. Wie soll man da noch kreativ sein ?

Was sagen uns diese Fälle ?

Wenn ein Auftrag unterschrieben ist, sollte zunächst routinemäßig die Prüfmaschinerie anlaufen! Das heißt, in aller erster Linie muss ein aktueller Grundbuchauszug her, der uns Aufschluss über die tatsächlichen Verhältnisse und mögliche Stolpersteine gibt.
Als nächstes ist die ordentliche – prüffähige Akte anzulegen.

Im Angesicht der frischen Eindrücke über die neue Immobilie, sollte ein Profi sich zunächst stichwortartig die Zielgruppen der Käufer und die Headlines für die Werbung notieren und dann erst einmal die Notwendigkeiten prüfen.
Sind Erschließungskostennachzahlungen zu erwarten? Gibt es Zugriffsrechte Dritter ?
In welchem Umfang sind notwendige Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen zu beziffern ? Stimmen die gemachten Angaben oder vorliegenden Unterlagen mit dem aktuellen Grundbuchstand überein ? Liegen alle Nachträge oder Änderungsurkunden zur Teilungserklärung und diese selbst vor? Gibt es bei Eigentumswohnanlagen Beschlüsse die eine Sonderumlage notwendig machen ? Wie ist bei Umwandlungsobjekten die zukünftig zu bildende Instandhaltungsrücklage geregelt und in welcher Höhe ? Stehen bereits akute Maßnahmen an ? Etc.

Fazit:
Bei aller Euphorie und Tatendrang bei Übernahme eines neuen Auftrages gebietet es, meiner Ansicht nach, einem Profi die Sorgfaltspflicht, im Sinne aller Beteiligten zunächst einige organisatorische „To do’s“ abzuarbeiten um eine reibungslose Abwicklung und einen störungsfreien schnellen Abverkauf zu gewährleisten. Dafür schaltet man doch Profis ein oder nicht ?

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