Neben den vielen anderen beachtenswerten Punkten zum Thema Erbaurecht ist die Praxis immer wieder mit der Frage konfrontiert – wie berechne ich den im Falle eines solchen Auftrages die Provisionshöhe?
Hier gibt es verschiedene Handlings, jedoch eine ganz klare gesetzlich formulierte Berechnungsbasis. Dabei gibt mehrere gängige Klausel zu betrachten.
Eine beliebte Provisionsklausel lautet wie folgt: Bei der Bestellung bzw. Übertragung von Erbaurechten beträgt die Provision x des Vertragswertes zahlbar vom Erbbauberechtigten.
Nur wie errechnet sich den jetzt im Falle der Vermittlung eines Erbaurechtsgrundstückes der tatsächliche Vertragswert?
Auch hierzu gibt es eine gerne benutzte Formel:
Im Falle von Erbpacht als Gegenleistung bemisst sich der Vertragswert grundsätzlich nach der Summe aller während der Nutzungsdauer insgesamt zu zahlenden Nutzungsentgelte. Verlängerungsoptionen wirken laufzeiterhöhend und führen bei automatischen Verlängerungsklauseln zu einer entsprechenden Erhöhung des Vertragswertes.
Dem Grunde nach soweit zu verstehen, nur was ist mit Anpassungs- und Indexklauseln. Nicht jeder Erbaurechtsvertrag ist gleich formuliert?
Müssen Anpassungs- und Indexbestimmungen in eine Vertragswertberechnung mit einbezogen werden?
Eine weitere häufig genutzte Provisionsklausel in Objekt und Courtagenachweisen lautet wie folgt:
Die Provision bei Vermittlung von Erbaurechtsverträgen berechnet sich vom Wert des Grundstückes und des geplanten oder aufstehenden Gebäudes und ist vom Erbauberechtigen in Höhe von x zu zahlen. Dieser Prozentsatz bezieht sich jedoch nicht auf die auch im Grundbuch eingetragene Erbauzinsreallast.
In vielen neueren Erbaurechtsverträgen ist der Grundstückswert genau definiert. So dass eine Provisionsberechnung sowohl in Prozent wie auch in einer pauschalen Summe recht einfach zu errechnen und transparent darzulegen ist. Dies ist alleine deswegen schon so, da die Grunderwerbsteuer ja in irgendeiner Form an einem Wert festgemacht erden muß. Und der Gesetzgeber will sich die Arbeit der Berechnung naturgemäß so weit wie möglich erleichtern. Davon profitieren wir in diesem Falle auch.
Diese Formulierungen finden Sie meistens unter Punkt III im Erbaurechtsvertrag und diese lauten dann wie folgt:
Der jährliche Erbauzins beträgt …X Euro, errechnet mit …X% aus einem Grundstückswert von …X Euro/m².
Er ist in …X Raten zugunsten des Grundstückseigentümers auf das Konto ….Y bei …Y kostenfrei zu zahlen…….
Bei alten Erbaurechtsverträgen- meist von Kirchen und Kommunen- kann dieser genannte Wert fehlen.
Hier hilft Ihnen dann aber unser gutes altes BGB, welches die Bewertung von Erbaurechten oder vielmehr von grundstücksgleichen Rechten in Erbpacht, genau regelt. Schon alleine für steuerliche Zwecke muss es naturgemäß eine Bemessungsgrundlage geben.
Das Gesetz sagt:
„Der Wert des mit dem Erbaurecht belasteten Grundstück beträgt das 18,6 fache des Erbauzinses. Zum Ansatz kommen die vertraglich vereinbarten Erbauzinsen. Von dieser Bewertung wird nicht abgewichen. Wenn Vereinbarungen existieren, die den Wert des Erbaurechts nachhaltig beeinflussen. „
Für Sie heisst das:
Das Erbaurecht entspricht dem nach dem Bewertungsgesetz ( §146/147 BewG/BGB) ermittelten Grundstückswert. Es gelten somit keine abweichenden Besonderheiten im Vergleich zur Grundstücksbewertung im allgemeinen. Bestehen Verpflichtungen zum Abriss eines aufstehenden Gebäudes muss dies wertmindernd geltend gemacht werden.Wie bei einem realen Grundstück müssen dann die voraussichtlichen Abrisskosten vom Grundstückswert abgezogen werden. Dies ist dann Ihre Berechnungsgrundlage für die Provision.
Hier haben wir im Hinblick auf reale Grundstücke bei der Provisionsberechnung eine Besonderheit.
Bei der Provisionsbemessungsgrundlage müssen im Erbaurecht alle zwingend anfallenden Kosten im Zusammenhang mit dem aufstehenden Gebäude oder dem Grundstück vom Erbaurechtsgrundstückswert abgezogen werden. Nicht so bei realen Grundstücken.
Fazit:
Entweder haben Sie einen recht einfachen Erbaurechtsvertrag der Ihnen den Grundstückswert bereits ausweisst und Sie müssen nur noch mögliche aufstehende Gebäude bewerten um eine Bemessungsgrundlage für Ihre Provision zu haben. Oder Sie bedienen sich der gesetzlichen Klausel und berücksichtigen in allen Fällen mögliche notwendige Kosten.
Wenn Sie so vorgehen, sind Sie in jedem Fall in der Lage auch bei diesen Vermittlungsaufträgen Transparenz in Ihre Provisionsberechnung zu bringen.
