Das Immobiliengeschäft, und damit die Arbeit der Assistenz im Maklerbüro, spielt sich nicht nur zwischen Maklern, Notaren, Käufern, Verkäufern und Mietern ab. Auch Behörden spielen eine Rolle. Vor allem mit den kommunalen Bauverwaltungen und den Grundbuchämtern kommen Assistenten immer wieder in Kontakt. Im Regelfall geht es dabei um die Recherche von Informationen, die ein Immobiliengeschäft flankieren oder es überhaupt erst möglich machen.
Egal, mit welchen Behörden man es zu tun hat: Zuerst muss das Grundstück, um das es geht, klar identifizierbar sein. Vor jeder Behördenrecherche müssen deshalb Gemarkung, Flur- und Flurstücksnummer sowie, falls schon vorhanden, die Adresse des betreffenden Objekts bekannt sein.
Grundbuch: Wer darf was auf dem Grundstück?
Das Grundbuchamt ist vor allem für den Kauf und Verkauf an sich entscheidend. Denn das Grundbuch hält fest, wem ein Grundstück gehört, egal ob Haus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück, Garten-, Wiesen- oder Ackerland. Das gilt sowohl für Kauf und einige Formen der Pacht als auch für geerbte Grundstücke. Darüber hinaus zeichnet das Grundbuch auf, welche Belastungen oder Rechte Dritter auf dem Grundstück liegen.
Der potenzielle Grundstückskäufer, aber auch der Makler, der sich mit dem Verkauf befasst, kann also anhand des Grundbuchs sichergehen, dass der Verkäufer die Parzelle rechtmäßig veräußert. Darüber hinaus bietet der Grundbucheintrag Auskünfte über Bedingungen, die den Preis mindern können. Mit dem Abschluss des Grundstücksgeschäfts wird der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Erst mit diesem Eintrag gehen Grund und Boden sowie Gebäude tatsächlich an ihn über. Vor allem bei Eigentumswohnungen können zu einem einzigen Objekt mehrere Grundbucheinträge gehören. Das ist vor allem dann der Fall, wenn zu der Wohnung noch ein Außengebäude, beispielsweise eine Garage, gehört.
In das Grundbuch darf grundsätzlich nur der Eigentümer der Immobilie Einblick bekommen, oder diejenigen Personen, die ein „berechtigtes Interesse“ an der Einsichtnahme nachweisen können. Deshalb sollten sich ein Makler, der ein Grundstück verkaufen möchte, grundsätzlich vom Eigentümer eine schriftliche Einverständniserklärung/Vollmacht, zum Einblick in das Grundbuch geben lassen. In den meisten Fällen ist diese Genehmigung in den Aufträgen beinhaltet. Doch werden vor Auftragsübernahme Informationen benötigt, beispielsweise zur Marktwertermittlung, ist eine Vollmacht sinnvoll. Auf dieser Grundlage kann der Assistent oder die Assistentin dann beim Grundbuchamt, das beim örtlich zuständigen Amtsgericht und in Baden-Württemberg vorerst noch bei den Kommunen angesiedelt ist, einen Grundbuchauszug anfordern. Im Regelfall ist diese Leistung gebührenpflichtig. Alternativ kann man sich auch vom Eigentümer einen Grundbuchauszug aushändigen lassen, der dann aber unbedingt aktuell und vollständig sein muss.
Das Geheimnis der drei Abteilungen
Der Inhalt des Grundbuchs ist in „Abteilungen“ gegliedert. In der ersten Abteilung ist der Eigentümer vermerkt, ebenso ein eventueller Erbbauberechtigter. Alte Einträge werden nicht gelöscht, sondern jeweils nur der aktuelle Eigentümer eingetragen, so dass sich die Geschichte eines Grundstücks zum Teil über Jahrhunderte nachvollziehen lässt.
Die zweite Abteilung enthält Lasten und Beschränkungen, die der Besitzer akzeptieren muss. Das klassische Beispiel ist das Wegerecht für eine Nachbarn, dem zur Zufahrt seines eigenen Geländes ein fremdes Grundstück überqueren darf. Ähnliche Einträge gibt es auch für Versorgungsleitungen. Vorkaufsrechte, Wohnrechte und beispielsweise Hinweise auf die Lage in einem Sanierungsgebiet finden sich ebenfalls in der zweiten Abteilung. Diese Auskünfte werden zur Wertermittlung insbesondere dann wichtig, wenn ein Nachbar sein Wegerecht intensiv nutzt oder ein Verwandter des Vorbesitzers ein Wohnrecht geltend machen kann.
Die dritte Abteilung enthält Angaben zu Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Im Regelfall wird ein Grundstück lastfrei übernommen. Allerdings muss natürlich geklärt werden, wie im Detail mit den dort eingetragenen Lasten verfahren wird.
Neben dem Grundbuchamt kommen Assistenten im Immobiliengewerbe häufig mit den kommunalen Bauverwaltungen in Kontakt. Je nach Bundesland und genauer Fragestellung sind sie im Regelfall in den Rathäusern von Städten und Gemeinden oder in den Landkreisen angesiedelt. Ihr Informationsangebot ist insbesondere dann interessant, wenn es um unbebaute Grundstücke geht, auf denen erst noch ein Haus errichtet werden soll, oder wenn an einer Immobilie größere An- oder Umbauten geplant sind. Aus verständlichen Gründen wollen potenzielle Käufer und die von ihnen beauftragten Planer wissen, ob sie bestimmte Umbauten überhaupt umsetzen können. Das Baurecht wird für sie ein wichtiges Kriterium für die Kaufentscheidung. Für den Makler als Lotse im Erwerbsprozess ist es deshalb unerlässlich, darüber Bescheid zu wissen.
Kein Bauprojekt ohne „B-Plan“
Ähnlich wie das Grundbuch auf der besitzrechtlichen Seite gibt es auch ein zentrales Dokument auf der baurechtlichen Seite: den Bebauungsplan oder kurz B-Plan. Er wird von Politik und Verwaltung der Kommune aufgestellt und schreibt vor, was genau auf einem bestimmten Grundstück erlaubt ist. In vielen Fällen heißt das für die Assistenz, selbst im Rathaus im Bebauungsplan zu blättern und alle relevanten Informationen zu sammeln. Grundsätzlich sind Bebauungspläne frei zugänglich und einsehbar. Wer sich Kopien anfertigen lassen will, muss in den meisten Rathäusern etwas bezahlen. Einige Kommunen bieten ihre Bebauungspläne sogar schon in elektronischer Form an, zum Teil sogar per Internet abrufbar.
Der Bebauungsplan umfasst immer den Plan an sich, der die Grundstücke eines Baugebiets ähnlich wie eine Landkarte darstellt. Dazu kommt eine so genannte „textliche Festsetzung“, die die Details exakt darstellt. Daraus folgt der erste wichtige Hinweis: Immer auch den Textteil genau lesen, auch wenn es sich um trockene Verwaltungssprache handelt. Zunächst sollte festgestellt werden, in welcher Art Gebiet das Grundstück liegt. Bei Wohnimmobilien handelt es sich in der Regel um ein Wohn- oder Mischgebiet. Der Textteil legt vor allem in Mischgebieten fest, welche Gewerbe dort zusätzlich zur Wohnnutzung erlaubt sind. Wenn es sich um die Anwaltskanzlei im Wohnhaus des Nachbarn handelt, dürfte das meist unkompliziert sein. Schwieriger wird es schon, wenn der Bebauungsplan auch Gaststätten zulässt oder wenn das Mischgebiet Handwerksbetriebe mit lauten Maschinen erlaubt.
GRZ und GFZ: Ohne Zahlen geht es nicht
Zu dieser Grundinformation kommen einige Zahlen: Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Üblich sind Werte um die 0,4. Das bedeutet, dass man maximal 40 Prozent der Grundstücksfläche mit seinem Haus belegen darf. Eine Villa passt nun mal nicht auf einen normalen Einfamilienhaus-Bauplatz. Zweiter Richtwert ist die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie bestimmt, wie groß die gesamte Wohnfläche im Vergleich zum Grundstück sein darf. Häufig ist dort ein Wert von 1,2. Bei einem Grundstück von 400 Quadratmetern darf das Haus in diesem Fall maximal 480 Quadratmeter Wohnfläche umfassen.
Zusätzlich gibt es in der Regel auch Vorschriften, wie viele Stockwerke ein neues Gebäude höchstens haben darf oder mindestens haben muss (in römischen Ziffern auf dem Plan), die maximale Höhe in Metern (in arabischen Ziffern), ob und in welchem Umfang Nebengebäude erlaubt sind. Die Vorschriften können stark ins Detail gehen. Beispielsweise kann das Errichten von Reihenhäusern vorgeschrieben sein, eine bestimmte Dachform, die Ausrichtung des Dachfirsts und sogar die Farbe des Hauses.
Der Plan selbst enthält eine ganze Reihe von Linien. Die wichtigsten sind Baugrenzen und Baulinien. Die Baugrenzen umreißen das Teil des Grundstücks, in dem gebaut werden darf. Mit anderen Worten: Über diese Grenze darf das Haus auf keinen Fall hinausragen. Die Baulinien geben, wenn vorhanden, die exakte Linie vor, auf der die Fassade liegen muss, etwa bei Reihenhäusern.
Insbesondere im ländlichen Raum gibt es in Stadt- und Dorfkernen meist keinen Bebauungsplan. Wer dort in einer noch vorhandenen Lücke bauen oder ein bestehendes Gebäude verändern will, hat aber keineswegs „freie Hand“. Denn das Baugesetzbuch gilt auch dort und zusätzlich muss sich das neue Haus in das bestehende Ortsbild einfügen. Dadurch ist der Gestaltungsrahmen für den Bauherren oft sogar deutlich enger als in einem Neubaugebiet.
Ein wichtiger Ansprechpartner ist das Bauamt auch für die weitere Städtebau- und Verkehrsplanung in der Umgebung eines Grundstücks. Möglicherweise ist eine Umgehungsstraße direkt an der Grundstücksgrenze geplant. Diese Aussicht kann den Marktwert der Immobilie erheblich senken. Auch zu solchen Plänen sollte man das städtische Bauamt befragen. Die Anfrage sowie die Antwort sollten, wie jegliche Kommunikation mit Behörden, unbedingt schriftlich erfolgen, damit man sich später zweifelsfrei darauf berufen kann.
Die Informationen bündeln
Sind diese Informationen gesammelt, steht die Assistenz vor der Aufgabe, sie für die Makler problemlos verfügbar zu machen. Ob die entsprechende Akte dabei „klassisch“ auf Papier angefertigt wird oder komplett elektronisch, ist zweitrangig. Bewährt hat sich dabei ein zweistufiger Aufbau: Die zentralen und in jedem Fall benötigten Informationen wie Baulasten, Wegerechte, Hypotheken, Grundstücksgröße, Grund- und Geschossflächenzahl sollten kompakt und gut übersichtlich auf einer Seite gebündelt werden. Sämtliche Auszüge aus den amtlichen Akten und Formularen sowie die schriftliche Kommunikation mit den Behörden gehören in den zweiten Teil der Akte. Falls diese Details im weiteren Vermarktungsprozess eine Rolle spielen, können sie dort herausgezogen werden.
Fazit: Mit einer fähigen Assistenz an der Seite, können sich Makler auf ihre „Kernkompetenzen“ konzentrieren. Dadurch erhöht sich signifikant die Umschlagsgeschwindigkeit und damit der Umsatz.
