Das Modell „Mietkauf“ ist eine eher wenig bekannte Option zu Wohneigentum zu kommen, selbst wenn die finanziellen Mittel eher beschränkt sind. Eine druchaus beachtenswerte Möglichkeit, allerdings gibt es hierbei einiges zu beachten.
Wie funktioniert also das „Modell“ Mietkauf“?
Zunächst wird eine Immobilie, deren späterer Kauf beabsichtigt ist, gemietet.
Der Kaufpreis, der zwischen Mieter und Vermieter verhandelt ist, wird bereits im Mietvertrag festgelegt. Einen Teil der bezahlte Miete gilt dann als „Vorausleistung „ auf den Kaufpreis und wird beim tatsächlichen Kauf vom vereinbarten Kaufpreis abgezogen.
Den anderen Teil behält der Vermieter – späterer Verkäufer als Mietzins. Beide Teile müssen vorher klar im Mietvertrag definiert sein.
Käufer und Verkäufer können den Mietkauf direkt vereinbaren. Gleichermaßen können diese Formen des Immobilienkaufs auch von Maklern vermittelt werden. Deren Vermittlungsgebühr errechnet sich dann aus dem vereinbarten Kaufpreis.
Im Grunde besteht der Mietkauf aus zwei Vertragsbestandteilen. Zum einen dem bereits erwähnten Mietvertrag und zum anderen, dem Kaufvertrag über das später zu erwerbende Eigentum. In diesem speziellen Fall ist sowohl der Kaufvertrag wie auch der Mietvertrag beurkundungspflichtig.
Üblicherweise wir hier, vor einer Beurkundung, eine angemessene Anzahlung vereinbart. In den letzten Jahren hat sich hier reine Quote von ca. 20-30 % „eingebürgert“ Fehlen dem Mietkaufinteressenten diese Barmittel, so kann dies auch über eine erhöhte monatliche Rate abgebildet werden. Auch Sondertilgungsvereinbarungen sind üblich, damit der Mietkäufer die Option erwirbt, wenn sich seine finanziellen Belange ändern, entsprechend flexibel die Laufzeit zu verkürzen. Immer unter der Prämisse der Leitbarkeit. Darüberhinaus sollte die „Restrate“ zum Zeitpunkt des eigentlichen Eigentumserwerbs sichergestellt sein. Dazu kommen die notariellen Kosten.
Hierbei ist zu beachten, das juristische Eigentum geht erst nach Zahlung der letzten Rate auf den Mieter/Käufer über. Nicht zu verwechseln mit dem „wirtschaftlichen“ Eigentum. Dieses wird sofort nach Vertragsunterzeichnung auf den Mietkäufer übertragen Je nachdem was in den Verträgen vereinbart wurde, hat der Mieter ab Vertragsbeginn alle Kosten zur Bewirtschaftung zu tragen. Ebenso die Kosten der Instandhaltung der Immobilie. Dennoch, kein Mietkaufvertrag gleicht dem anderen.
Denn die Bedingungen und Vereinbarungen in solchen Verträgen, sind so individuell wie die handelnden Personen.
Wo liegen die Vorteile, wo die Nachteile eines Mietkaufs?
Ein klarer Vorteil ist die Tatsache, das die monatlichen Raten während der Vertragslaufzeit unverändert bleiben. Das stellt für den Mietkäufer zum einen eine sichere Planungsgrundlage dar und macht ihn zum anderen unabhängig von den Veränderungen des Zins – oder Mietmarktes.
Weiterhin ist die „Miete“ tatsächlich von Anfang an in die eigene Tasche bezahlt.
Ein weiterer Vorteil ist sicher, das es für Menschen die keine oder nur schwer Darlehen zum Erwerb einer Immobilie kommen, eine Möglichkeit darstellt, sich doch den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen.
Zu den Nachteilen ist zu sagen, das es sich oft um überteuerte oder schwer vermittelbare Immobilen handelt, die zum Mietkauf angeboten werden.
Hinzu kommt, das die monatlichen Bedingungen, oft teurer sind als bei einer klassischen Finanzierung über eine Bank und das die Vergleichbarkeit bei Mietkaufverträgen, durch die hohe Individualität der einzelnen Vereinbarungen fast unmöglich ist..
Fazit:
Manchmal ist dieses Modell durchaus eine sinnvolle Alternative, immer dann, wenn die finanziellen Bedingungen für die Gewährung eines Darlehen nicht ausreichen oder wenn man sich einem Zinssicherheitsrisiko, nach Ablauf einer bestimmten durchaus begrenzen Darlehensvertragslaufzeit, nicht aussetzen will.
Ob ein Mietkauf in Betracht kommt, hängt von vielen Faktoren ab, die einer genauen Prüfung unterzogen werden müssen.
